Die temporäre Reduzierung der Umsatzsteuer zwischen Anfang Juli und Ende Dezember 2020 wirkt sich auf alle Unternehmen aus. Also auch auf Immobilienmakler. In Rechnungen müssen in dieser Zeit andere Steuersätze angegeben werden, Daueraufträge müssen angepasst, Eingangsrechnungen genauer geprüft werden. Schließlich müssen Preisangaben in Exposés und Makleralleinaufträgen für diesen Zeitraum geändert werden. Wir haben die relevanten Veränderungen für Sie zusammengefasst.
Inhaltsverzeichnis:
Zwischen 1. Juli und 31. Dezember 2020 wird der Umsatzsteuersatz (USt.) für alle Waren und Dienstleistungen von 19 auf 16 Prozent minimiert. Der reduzierte Satz wird von 7 auf 5 Prozent abgesenkt. Alle Unternehmen, die umsatzsteuerpflichtige Leistungen ausführen, sind davon betroffen, mit Ausnahme von Kleinunternehmen, die weniger als 22.000 Euro Jahresumsatz verbuchen.
Entscheidend für den Steuersatz ist der Leistungszeitpunkt. Bei Warenlieferungen ist damit in der Regel der Termin gemeint, an dem die Produkte beim Empfänger ankommen. Bei Immobilienmaklern ist dies die Unterzeichnung des notariellen Kauf- beziehungsweise Mietvertrags. Dann kann der Makler seine Provisionsrechnung stellen.
Ein Beispiel verdeutlicht dies: Signiert der Makler mit dem Verkäufer am 11. Februar 2020 einen Makleralleinauftrag und wird der Kaufvertrag am 6. Juli unterschrieben, dann muss er auf seiner Provisionsrechnung den reduzierten USt.-Betrag von 16 Prozent ausweisen.
Dabei ist es unerheblich, ob die vorangegangene Vermittlungsphase in dem Zeitraum lag, in dem der erhöhte Steuersatz galt.
Immobilienmakler sind gut beraten, wenn sie in ihren Exposés und Maklerverträgen einen Hinweis dahingehend aufnehmen, dass sich der Endpreis der Provision, also inklusive MwSt., am Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung orientiert. So könnten sie in ihrem Makleralleinauftrag sowie ihrem Exposé beispielsweise schreiben, dass bei einem Abschluss des Miet- oder Kaufvertrags (Hauptvertrag) die Kunden beispielsweise eine reduzierte Provision von 6,96 Prozent bezahlen. Bei einem Abschluss im Jahr 2021 erhalten sie wieder eine Rechnung mit dem alten Steuersatz in Höhe von 7,14 Prozent.
Reduzierter Provisionssatz als Marketinginstrument. Bei hochwertigen Immobilien liegt der Provisionssatz teils im fünfstelligen Euro-Bereich. Immobilienprofis können in ihrem Marketing damit argumentieren, dass Verkäufer und Erwerber bei einem raschen Vertragsabschluss mehrere hundert Euro Provision sparen, sofern der Kaufvertrag während der Phase der Steuerabsenkung geschlossen wird.
Manche gewerblichen Mietverträge sind mit USt. versehen, die dem Mieter den Vorsteuerabzug ermöglicht. Ist der Mietvertrag als Rechnung gestaltet, muss der Vertrag geändert, also an den vorläufig reduzierten Steuersatz angepasst werden. Ratsam ist es, die Änderung von Anfang an auf die Monate Juli bis Dezember 2020 zu reduzieren. Dann muss zum Jahresende nicht abermals beim Steuersatz „zurückgerudert“, also nochmals eine Mietvertragsänderung durchgeführt werden.
Vorsicht: Mietvertragsänderung bedarf der Schriftform. Eine solche Vertragsanpassung muss die Schriftform erfüllen. Das heißt, die Mietvertragsergänzung mit der Steuerreduktion muss sich auf den existierenden Kontrakt beziehen, Vermieter und Mieter müssen die Ergänzung unterschreiben. Verstoßen sie gegen diese Regularien, ist der Vertrag nach einem Jahr fristgemäß kündbar. Selbst wenn er eine Mindestlaufzeit von beispielsweise zehn Jahren hat. Im Zweifel sollten Makler beziehungsweise Vermieter einen Rechtsanwalt hinzuziehen.
Immobiliendienstleister sollten in den nächsten Monaten ihre Eingangsrechnungen genauer prüfen. Es ist nicht damit zu rechnen, dass die Steuerreduzierung, die von der Bundesregierung spontan beschlossen wurde, rechtzeitig von allen Unternehmen zum 1. Juli umgesetzt werden kann. Das gilt auch für laufende Leasingverträge, SEPA-Lastschriftmandate etc.
Wurde beispielsweise eine beim Makler eingehende Rechnung fälschlicherweise mit 19 Prozent USt. ausgewiesen, wenngleich 16 Prozent gerechtfertigt waren, dann muss der Rechnungssteller im Rahmen seines Vorsteuerabzugs 19 Prozent abführen. Der Rechnungsempfänger, in diesem Fall der Makler, darf allerdings nur 16 Prozent Vorsteuer ziehen. Dabei hat er eigentlich 3 Prozent mehr bezahlt. Dies verdeutlich, wie wichtig es ist, den Zeitpunkt der Leistungserbringung sowie eingehende Rechnungen zu prüfen.
Wird in Rechnungen der falsche Steuersatz berechnet, sollte man sie mit der Bitte um Berichtigung an den Absender zurückgeben. Man sollte sich nicht auf Gutschriften, Verrechnungen des Differenzbetrags etc. einlassen. Das würde die eigene Buchhaltung zusätzlich verkomplizieren.
Eine Besonderheit sollten Makler und Verwalter kennen: Wurde der Makler- beziehungsweise Verwaltervertrag maximal vier Monate vor Inkrafttreten der temporären Steuersenkung signiert, also zum Beispiel im März 2020, und ein Bruttobetrag vereinbart, sind Makler und Verwalter nicht verpflichtet, den Steuersatz abzusenken. Sie müssen jedoch in der Rechnung den aktuellen Satz von 16 Prozent ausweisen (§ 14 Abs. 4 Nr. 8 UstG). De facto erhebt dann der Makler eine Provision von 6,15 Prozent (netto) anstatt 6 Prozent und stellt sich geringfügig besser.
Wurde der Vertrag mehr als vier Monate vor der steuerlichen Anpassung abgeschlossen, also beispielsweise im Januar 2020, dann ist der Makler verpflichtet, die Steuerreduzierung an seine Kunden weiterzureichen. Gleiches gilt für Verwalterverträge und den Zeitpunkt ihres Abschlusses.
Dies ist wohlgemerkt eine „Kann-Regel“: Wenn der Makler vom Verkäufer oder Erwerber auf den minimierten Steuersatz angesprochen wird, der zum Zeitpunkt seiner Provisionsrechnung gilt, sollte er diesen auch ausweisen. Überhaupt stellt sich die Frage, ob er nicht grundsätzlich den reduzierten Betrag ausstellt, egal mit wie viel Vorlauf der Vertrag vor Inkrafttreten der Steuerregel geschlossen wurde. Das wäre ein transparentes Vorgehen.
Diese Regel erstreckt sich ausschließlich auf Verträge, in denen Bruttosummen (inkl. MwSt.) vereinbart wurden. Wurden Beträge „zzgl. MwSt.“ fixiert, muss der aktuelle Steuersatz verwendet werden.
Viele Makler sind zusätzlich als Immobilienverwalter tätig. Dann müssen sie ihre Verwalterverträge dahingehend anpassen, dass sie an ihre Kunden (Eigentümer, Vermieter) den Steuervorteil weitergeben. Denn Vermieter, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, haben dadurch einen Vorteil – sie bezahlen drei Prozent weniger für die Betreuung ihrer Liegenschaft.
Zwei unterschiedliche Verwalterverträge sind zu unterscheiden. Erstens: Steht im Verwaltervertrag, dass das Honorar „zzgl. der gesetzlichen MwSt.“ erhoben wird, sollte der Verwalter in der Zeit der Steuerabsenkung bei der Rechnung 16 Prozent USt. ausweisen. Optimalerweise informiert er seine Kunden im Vorfeld darüber. Im Zweifel müssen diese den Dauerauftrag bei ihrer Bank angleichen; der Verwalter die Anpassung kontrollieren.
Ist, zweitens, im Verwaltervertrag ein Bruttobetrag als Honorar fixiert („inkl. der gesetzlichen MwSt.“), sollte der Verwalter sein Honorar ebenfalls um drei Prozent reduzieren. Wurde ein Bruttobetrag von beispielsweise 100 Euro pro Monat vereinbart, dann reduziert sich für die Monate Juli bis Dezember der Betrag auf 97,47 Euro.
Es gibt zudem Leistungen, die über einen langen Zeitraum erbracht wurden, wie etwa der Relaunch der Makler-Website. Wurde beispielsweise ein großer Teil der Leistung vor Juli 2020 erbracht und ein weiterer Teil soll zwischen Juli und September erfolgen, kann überlegt werden, für die erbrachten Leistungen bis Ende Juni eine Teilrechnung zu schreiben – mit 19 Prozent USt. In der folgenden Abschlussrechnung, die Leistungen zwischen Anfang Juli und September 2020 umfasst, ist dann der reduzierte Satz heranzuziehen.
Vorschuss / A-Conto-Zahlung: Wurde auf eine Leistung im April 2020 ein Vorschuss bezahlt mit 19 Prozent USt., dann muss bei der finalen Rechnung im August 2020 der damals gültige Steuersatz von 19 Prozent entsprechend abgezogen werden.
Fazit: Für Immobiliendienstleister ist die temporäre Steueranpassung mit zahlreichen Anpassungen von Verträgen, Exposés, Rechnungen etc. verbunden. Verbraucher mögen von der Senkung, etwa beim Einkauf im Drogeriemarkt profitieren; für Firmen bedeutet es reichlich Mehrarbeit.
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