Der Immobilienmarkt bietet für private Anleger, die keinen hohen sechsstelligen Betrag in eine Immobilie investieren können, begrenzte Möglichkeiten. Pflegeimmobilien, die oft auch Sorglos-Immobilien genannt werden, erfreuen sich in den vergangenen Jahren deshalb großer Beliebtheit. Die Gründe dafür sind unter anderem ein vergleichsweise niedriger Investitionsbetrag, wenig Verwaltungsaufwand und hohe Renditen. Pflegeimmobilien sind begehrt, doch lohnt sich die Investition für Anleger und worauf sollte man bei der Vermittlung achten? Wir klären wichtige Fragen.
Die Gesellschaft wird insgesamt älter und damit auch länger pflegebedürftig. Laut dem Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung (BiB) werden im Jahr 2030 voraussichtlich 3,5 Millionen Deutsche auf Pflege angewiesen sein werden. Prognosen gehen davon aus, dass künftig fast zwei Millionen Menschen in Pflegeheimen wohnen werden. Schon jetzt ist der Bedarf an Plätzen nicht gedeckt und es wird dringend passender Wohnraum benötigt.
Pflegeimmobilien sollen die Lösung sein. Eine Pflegeimmobilie ist eine Wohnung oder ein Apartment in einer Pflegeeinrichtung, in der Senioren oder pflegebedürftige Personen wohnen und betreut werden. Bei diesen Immobilien handelt es sich sowohl um nicht förderungswürdige Seniorenresidenzen als auch um förderungswürdige Sozialimmobilien, deren Mieten durch gesetzliche Regelungen bis zu 100 Prozent durch staatliche Kostenträger wie Pflegeversicherung oder Sozialhilfeträger finanziert werden.
Pflegeimmobilien werden dringend benötigt, da es deutschlandweit zu wenig entsprechende Wohnungen gibt. Da den Kommunen oft das Geld für den Bau dieser Immobilien fehlt, setzen sie auf private Investoren, die die Kosten übernehmen. Das bietet privaten Anlegern die Chance, durch den Kauf einzelner Einheiten von den Vorteilen dieser Kapitalanlage zu profitieren. Darüber hinaus wird meist ein Belegungsrecht im Kaufvertrag festgehalten. Es räumt dem Anleger das Recht ein, selbst in das Pflegeappartement zu ziehen oder es seinen Angehörigen zu überlassen.
Die Investition in Pflegeeinrichtungen war wegen der hohen Anschaffungskosten von mehreren Millionen Euro jahrelang nur Großinvestoren wie Banken oder Immobilienfonds vorbehalten. Mittlerweile werden sie wie Mehrfamilienhäuser in Eigentumswohnungen aufgeteilt und an Privatanleger verkauft. Die Preise variieren nach Region, liegen aber meist unter denen für Eigentumswohnungen. Das Gebäude und die Außenanlage sind in der Regel 20 Jahre an den Betreiber des Pflegeheims verpachtet, der einen monatlichen Pachtzins zahlt.
Pflegeimmobilien versprechen langfristige Investitionen bei überdurchschnittlicher Rendite von vier bis sechs Prozent bei überschaubarem Risiko. Sie weisen vor allem für die eigene Altersvorsorge von Privatanlegern viel Potenzial auf. Im Gegenteil zu klassischen Eigentumswohnungen müssen sich private Anleger nicht um die Immobilienverwaltung und weitere Aufgaben kümmern. Auch Aufwendungen für Neuvermietungen, Mietausfälle oder Renovierungen betreffen die Kapitalanleger in der Regel nicht, da sie der Betreiber übernimmt.
Pflegeimmobilien sind Betreiberimmobilien, da die Anleger einen Vertrag mit dem Betreiber und nicht mit den Mietern abschließen. Der Anlageerfolg hängt daher maßgeblich vom wirtschaftlichen Erfolg des Betreibers ab. Wenn er zahlungsunfähig wird und seiner Pachtzahlung an die Eigentümer nicht mehr nachkommen kann, wird ein neuer Betreiber vom Gebäudeeigentümer gesucht. Bei einer Neuvermietung kann es jedoch passieren, dass niedrigere Mieten gezahlt werden als im ursprünglichen Pachtvertrag vereinbart.
Nicht nur die Gesellschaft altert schnell, sondern auch Pflegeimmobilien. Die Anforderungen an ihre Ausstattung ändern sich durch gesetzliche Regulierungen ständig, gleichzeitig werden Wohnräume, Aufenthaltsräume und Großküchen stark beansprucht. Eigentümer müssen damit rechnen, dass zusätzliche Kosten zum Ende des Pachtvertrags anfallen, um die gesamte Immobilie an aktuelle Standards anzupassen.
Pflegeimmobilien sind mehr als nur ein Investitionstrend und heben sich von klassischen Kapitalanlagen deutlich ab. Sie sind nur eine attraktive Wertanlage, sondern schaffen auch dringend benötigten Wohnraum für Senioren und Pflegebedürftige. Für Sie als Makler kann es sich somit lohnen, diese Immobilien in Ihr Portfolio aufzunehmen und gezielt zu vermarkten. Bei einer Kooperation mit einem Betreiber sollten Sie deshalb darauf achten, dass er seriös und langjährig erfolgreich aktiv ist. Renommierte Unternehmen haben in der Vergangenheit unter Beweis gestellt, dass sie Pflegeeinrichtungen wirtschaftlich und zielorientiert betreiben. Besonders wichtig sind der Serviceumfang des Pflegepersonals und die Personalplanung. Spätere Unstimmigkeiten und Probleme beim Kauf oder im späteren Verlauf könnten auf Sie als Makler zurückfallen, da sich die Käufer auf Ihren Rat verlassen haben. Eine umfassende Recherche ist im Vorfeld daher unerlässlich. Wichtig ist, dass Sie bereits bei der Vermarktung Ihre Kunden umfassend beraten und alle Chancen und Risiken detailliert besprechen.
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