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Die Neuregelung der Grundsteuer und ihre Folgen für Eigentümer

Grundsteuer

Ein stark diskutiertes Thema in der Immobilienbranche und den Medien war in den letzten Monaten die Reform der Grundsteuer. Mit dem am 25. Juni 2021 verabschiedeten Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz ergeben sich für Grundstückseigentümer einige Änderungen, über die wir Ihnen einen Überblick geben. 

Darüber hinaus gibt es noch viele offene Fragen, die wir bei der onOffice web.Con im Februar klären: Wenn Sie tiefer in das Thema einsteigen möchten, bieten wir Ihnen dort kostenlos alle wichtigen Informationen.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Warum ist eine Neuregelung nötig?
  2. Was ändert sich konkret?
  3. Wie geht es jetzt weiter?
  4. Die Länderöffnungsklausel 
  5. Mehr erfahren bei der onOffice web.Con im Februar

Warum ist eine Neuregelung nötig?

Eigentümer bezahlen in Deutschland Grundsteuer für Ihren Grundbesitz, also Grundstücke und Gebäude, an die Kommunen. Bisher wurde die Grundsteuer auf der Basis von jahrzehntealten Einheitswerten berechnet. Im Westen stammen die zugrundeliegenden Grundstückswerte aus dem Jahr 1964, in den ostdeutschen Bundesländern sogar aus dem Jahr 1935. Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden seither in Deutschland sehr unterschiedlich entwickelt haben, bestehen derzeit große steuerliche Unterschiede zwischen Ost und West. In der Folge wurden gleichartige Grundstücke unterschiedlich besteuert. Daher hat das Bundesverfassungsgericht diese Berechnung im vergangenen Jahr für verfassungswidrig erklärt, da sie gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstößt. Die Grundsteuerzahlungen hatten sich somit in den letzten Jahren zunehmend von den tatsächlichen Werten der Immobilien entkoppelt. 

Was ändert sich konkret?

Allgemein wird die Grundsteuer in drei Schritten berechnet. Dies wird sich auch zukünftig nicht ändern: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz

Beim Bundesmodell bildet das Ertragswertverfahren die Basis der Bewertung von Wohngrundstücken. Während in der Vergangenheit bei der Berechnung etwa 20 Faktoren berücksichtigt wurden, sollen nun nur noch wenige Faktoren einfließen. So wird mithilfe des Bodenrichtwerts, der Nettokaltmiete bzw. Mietniveaustufe, der Grundstücksflächen, der Immobilienart und des Alters des Gebäudes der Grundbesitzwert festgelegt. Für andere Grundstücksarten wie Geschäftsgrundstücke soll das Sachwertverfahren Anwendung finden, das die Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart sowie den Bodenrichtwert betrachtet. 

Im zweiten Schritt soll ein Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind, stattfinden. Dazu wird die sogenannte Steuermesszahl von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. 

Zuletzt werden die Hebesätze, die durch die Kommunen bestimmt werden, angepasst. Jede Kommune hat hierbei die Möglichkeit, die durch die Neubewertung entstehenden Verluste mit einer Anpassung der Hebesätze auszugleichen, sodass sich insgesamt ihr Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert. Die Summe der entrichteten Grundsteuer soll somit gleich bleiben. Dennoch werden sich die individuellen Steuerzahlungen verändern, da die aktuellen Bewertungsunterschiede ausgeglichen werden.

Gericht

Wie geht es jetzt weiter?

Obwohl für die Umstellung ein Übergangszeitraum bis Ende 2024 eingeräumt wurde, in dem weiterhin die bisherige Regelung gilt, müssen Grundstückseigentümer jetzt aktiv werden: Bis zum 30. Juni müssen Eigentümer eine Erklärung zur Feststellung der Grundstückswerte abgeben. Auf dieser Grundlage müssen die Finanzämter zeitnah ca. 37 Mio. Grundstücke neu bewerten. Die neu berechnete Grundsteuer müssen Eigentümer dann ab dem 1. Januar 2025 zahlen. Dies gilt auch für abweichende Regelungen der einzelnen Bundesländer.

Wie viel Grundsteuer Eigentümer mehr oder weniger zukünftig bezahlen, lässt sich noch nicht voraussagen, da zunächst die Werte der Grundstücke und statistischen Miethöhen festgestellt werden müssen. Dieser Prozess wird voraussichtlich noch einige Jahre dauern. In Zukunft sollen die Grundsteuerwerte dann alle sieben Jahre allgemein festgestellt werden.

Die Länderöffnungsklausel 

In Art. 72 Abs. 3 S. 1 Grundgesetz (GG) erhalten die einzelnen Bundesländer die Möglichkeit, abweichende Regelungen festzulegen. Neun der 16 Bundesländer nutzen zukünftig das vom Bund vorgelegte Modell, die Bundesländer Bayern, Hamburg, Hessen, Baden-Württemberg, Saarland und Sachsen machen von der Länderöffnungsklausel Gebrauch. 

Aufgrund der länderspezifischen Berechnungsmodelle unterscheiden sich auch die Anforderungen an einzureichende Steuererklärungen. Besonders für Eigentümer mit Grundbesitz in mehreren Bundesländern erschwert die uneinheitliche Regelung die korrekte Umsetzung.

onOffice web.Con

Mehr erfahren bei der onOffice web.Con im Februar

Am 17. Februar thematisieren wir die Neuregelung der Grundsteuer auch bei unserer web.Con. Hier erfahren Sie alles zu der vom Bund vorgegebenen Neuregelung und die Länderöffnungsklauseln für einzelne Bundesländer. Wir verraten, wie Sie als Makler jetzt Ihre Kunden unterstützen können. Melden Sie sich direkt kostenlos an und seien Sie von 11.00 bis 17.00 Uhr live dabei. Sie erhalten alle relevanten Informationen in Vorträgen oder Interviews, immer mit der Möglichkeit, Ihre Fragen zu stellen. Wir sprechen mit Ansprechpartnern aus der Immobilienwirtschaft sowie Experten von onOffice.

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