5 Gefahren für die Maklerprovision – Checkliste

Versäumte Hinweispflichten, nicht angepasste Verträge oder AGB – es gibt viele Gründe, warum die Maklerprovision angefochten werden kann.

Wir gehen auf die 5 häufigsten Gefahren ein und zeigen Ihnen, welche Fehler Sie begehen können und wie Sie es richtig angehen. Unsere Checkliste am Schluss unterstützt Sie bei der Sicherung Ihrer Provision!



1. Juristisch nicht einwandfreie Provisionsvereinbarung

Die Beweispflicht darüber, dass Sie als Immobilienmakler mit dem Immobilienkäufer eine Provisionsvereinbarung getroffen haben, liegt im Streitfall bei Ihnen. Mit der Einführung der Widerrufsbelehrung wird dieser Vorgang zwar erleichtert, es passiert jedoch immer wieder, dass die Widerrufsbelehrung von Immobilienmaklern vernachlässigt wird, z. B. wenn ein Interessent telefonisch eine Besichtigung vereinbart.

Transparenz sorgt für Vertrauen:

  • Weisen Sie den Auftraggeber explizit auf die Maklerprovision hin.
  • Geben Sie einen direkten Hinweis auf die Provision im Exposé, in der Immobilienanzeige und im persönlichen Gespräch mit dem Interessenten, um Rechtstreitigkeiten zu vermeiden und Zeit im Makleralltag zu sparen.
  • Lassen Sie sich die Zahlung der Käuferprovision vor oder nach der Besichtigung per Unterschrift bestätigen (der Vorgang muss jedoch im Büro des Immobilienmaklers erfolgen, nicht vor Ort).
  • Achten Sie auch darauf, dass die Maklerprovision nicht nur im Makleralleinauftrag, sondern auch im notariellen Kaufvertrag aufgenommen wird.

Im Zweifelsfall kann eine E-Mail ein hilfreicher Beweis sein, indem man die Maklergebühren explizit per E-Mail bestätigen lässt. Allerdings lassen sich E-Mails vergleichsweise leicht manipulieren. Damit der E-Mail-Verkehr im Ernstfall als Beweis dienen kann, bedarf es einer revisionssicheren Speichermethode, d. h. die E-Mails müssen nicht-veränderbar und nicht-manipulierbar archiviert sein.

Im Absicherungspaket von onOffice ist dieser Service enthalten. Damit ist die gesamte Korrespondenz samt Datei-Anhängen jederzeit revisionssicher belegbar.




2. Abweichungen vom Angebot

Folgendes Szenario: Ein Immobilienmakler bietet einem Kunden eine Wohnung im Erdgeschoss an. Über dieses Angebot wurde eine Käuferprovision vereinbart. Der Kunde entscheidet sich jedoch für eine Wohnung in einem der oberen Geschosse. In diesem Fall sind Angebot und Erwerb nicht identisch und der Makler verliert seinen Provisionsanspruch.

Ihre Provisionsforderung wird auch gefährdet, wenn es statt der angebotenen Anmietung zu einem Kauf der Immobilie kommt, oder wenn Sie einem Käufer eine Fläche von 1.000 m² anbieten und dieser am Ende nur 200m² davon erwirbt.

Grundsätzlich gilt: Entspricht der letztendliche Vertragsabschluss nicht dem initialen Angebot bzw. ist die Abweichung zu hoch, ist Ihre Provision gefährdet.

Weicht beispielsweise der Angebotspreis stark vom beurkundeten Immobilienpreis ab, wird dies als neues Angebot bewertet, für das eine eigene Provisionsvereinbarung getroffen werden muss. Weil die Käuferprovisionsforderung nur mit dem Angebotspreis verknüpft ist, könnten Sie also leer ausgehen, wenn der Preis zu stark abweicht. Was eine „starke Abweichung“ beim Preis ist, wird leider nicht einheitlich definiert. Zur Orientierung dient folgender Richtwert: Bei einer Preisabweichung von über 20 % ist Ihre Provision anfechtbar.

Mit folgenden Maßnahmen sichern Immobilienmakler ihren Provisionsanspruch:

  • Weisen Sie in Ihren Anzeigen bei Immobilienportalen und im Exposé darauf hin, dass Flächen parzellierbar sind.
  • Fügen Sie eine Klausel in Ihren Vertrag ein, mit der auch Geschäfte provisionspflichtig werden, die als wirtschaftlich gleichwertig anzusehen sind, vom Angebot abweichen oder es sich um Folgegeschäfte handelt. Diese Geschäfte müssen in einem zeitlich definierten Zeitraum stattfinden, ansonsten ist diese Klausel ungültig.
  • Passen Sie Ihre Verträge an! Kommt es zu stärkeren Schwankungen im Preis (sowohl nach oben – als auch nach unten) oder anderen Änderungen, sollten Sie Ihren Maklervertrag entsprechend anpassen.



3. Provisionsforderung für Vermittler und gleichzeitig Verwalter

Beim Verkauf einer Wohnung müssen Sie sich als makelnder Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) an bestimmte Regeln halten. Beispielsweise müssen Sie den Käufer zu Beginn Ihrer Vermittlungstätigkeit darauf hinweisen, dass er den Kaufvertrag gemäß der Teilungserklärung genehmigen muss und eine Provision fällig wird.

Sollten Sie diese Information verschweigen, und der Interessent erhält diese erst aus dem Kaufvertragsentwurf, ist es zu spät! Sie verlieren dann jeglichen Anspruch auf Ihr Honorar.

Als WEG-Verwalter sollten Sie den Interessenten so früh wie möglich über die Maklerprovision informieren:

  • Setzen Sie einen Hinweis zur Teilungserklärung und zur Provision bereits in das Exposé.
  • Arbeiten Sie, falls möglich, mit einer reinen Innenprovision (Maklercourtage, die komplett der Verkäufer bezahlt).



4. Unterschiedliche Personen bei Vertragsabschluss

Sie können Ihre Provisionsansprüche verlieren, wenn Person A den Maklervertrag unterschreibt und Person B den Kaufvertrag letztendlich abschließt.

Die Rechtsprechung macht jedoch Ausnahmen zugunsten des Immobilienmaklers: Schließt ein vertretungsberechtigter Geschäftsführer als Privatperson einen Maklervertrag über die Anmietung von Büroräumen ab, die später von seiner GmbH gemietet werden, wird von der Rechtsprechung eine einzige Identität unterstellt.

Gleiches gilt, wenn ein Ehemann den Maklervertrag unterschreibt und seine Ehefrau den Hauptvertrag abschließt. Dieses Prinzip wurde auf Verlobte, eingetragene Partnerschaften und Lebensabschnittsgemeinschaften ausgedehnt.

Gehen Sie auf Nummer sicher:

  • Lassen Sie den Maklerauftrag von beiden Personen unterschreiben, spätestens dann, wenn absehbar ist, dass beide separat über die Kaufmodalitäten verhandeln werden.



5. Fehlende Prüfung der Immobilienangaben kann Courtageanspruch gefährden

Gegenüber dem Kauf- oder Mietinteressenten erfüllen Sie gewisse Aufklärungs- und Informationspflichten in Bezug auf die Immobilie.

Grundsätzlich sind Sie jedoch nicht verpflichtet, eine Immobilie detailliert zu begutachten, sondern verlassen sich auf die Angaben des Verkäufers. Sie müssen im Exposé allerdings darauf hinweisen, dass die Angaben vom Eigentümer stammen und nicht überprüft worden sind. Andernfalls haften Sie für die Richtigkeit der Angaben, nicht der Eigentümer.

Sie müssen die Interessenten auch auf Unklarheiten hinweisen (wenn z. B. das Alter der Immobilie nicht mehr zweifelsfrei feststellbar ist).

Vermeiden Sie vage Angaben, denn stellen sich die Angaben als falsch heraus, haften Sie dafür – auch wenn Sie einen Haftungsausschluss vereinbart haben. Bei Verstößen bzw. falschen Angaben können Sie den Anspruch auf Ihre Maklercourtage komplett verlieren. Dies ist umso wahrscheinlicher, wenn der Käufer begründen kann, dass die von Ihnen zugesicherten Eigenschaften kaufentscheidend waren.

  • Prüfen Sie Angaben des Eigentümers sorgfältig.
  • Lassen Sie Exposés vom Eigentümer freigeben, bevor Sie sie veröffentlichen.
  • Informieren Sie sich über das Bau-, Kataster-, Grundbuchamt etc. gründlich über den Zustand der Immobilie.
  • Erfahren Sie im Nachhinein, dass Angaben falsch sind, korrigieren Sie das Exposé und informieren Sie unverzüglich Ihre Kunden.


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Hatten Sie bereits Fälle, wo der Provisionsanspruch auf die Maklerprovision streitig gemacht wurde? Oder Sie hatten sogar einen gänzlich anderen Fall, bei dem Ihnen die Courtage verwehrt wurde? Lassen Sie es uns in den Kommentaren wissen!


Kommentare

9 Kommentare zu "5 Gefahren für die Maklerprovision – Checkliste"

  1. Raimund Wurzel, am 11.04.2019

    Noch ein elementarer Hinweis: jeder Maklervertag muss immer(!) individuell abgeschlossen werden. AGB für Folgegeschäfte gelten nicht. Warum? Im §652 BGB steht ausdrücklich „…Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder Vermittlung eines Vertrages…“ – Mit „eines Vertrages“ ist die Stückzahl gemeint. AGB können Sie nur verabreden für Massengeschäfte, wie Reisen, Schuhe, Versicherungen….

    1. Dennis Sabala, am 24.04.2019

      Vielen Dank für den Hinweis Herr Wurzel,

      wir haben die entsprechende Passage angepasst.

  2. Raimund Wurzel, am 11.04.2019

    Hallo Herr Müller, mit der Belehrung zum Widerrufsrecht hätten Sie Ihre Provision bekommen. Und auch wenn Sie mit dem Verkäufer die Provision verabredet hätten.

  3. Raimund Wurzel, am 11.04.2019

    Wie viele von Ihnen wissen, arbeite ich seit 30 Jahren ausschließlich mit der Verkäufer-/Innenprovision. Damit habe ich keines der oben besprochenen Probleme. Dass sich Notare auf Empfehlung der Bundesnotarkammer und der jeweiligen Ländernotarkammern weigern, einen Maklerpassus in den Vertrag aufzunehmen ist verständlich und muss akzeptiert werden. Die klassische Formulierung nützt ohnehin nichts, da sie nicht einmal Beweischarakter hat. Der Vertrag zu Gunsten Dritter ist möglich, muss jedoch von beiden Vertragsparteien ausdrücklich gewollt sein – das ist auch keine Garantie. Der Makler hat mit einem sauberen Maklervertrag selbst für sein Einkommen zu sorgen – das ist die Auffassung der Norarkammern. Grundlage ist ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht gegen einen Düsseldorfer Notar, der in einer Vielzahl von Kaufverträgen einen Maklerpassus eingefügt hatte, der der Formulierung nach den Maklervertrag ersetzen sollte. Damit hat er Partei genommen – die Notar-Zulassung wurde ihm aberkannt. Mit der Verkäufer-/Innenprovision fahren Sie auch sicher als Verwalter/Makler und bei Vorkaufsrechten.

    1. Dennis Sabala, am 24.04.2019

      Hallo Herr Wurzel,

      „Dass sich Notare auf Empfehlung der Bundesnotarkammer und der jeweiligen Ländernotarkammern weigern, einen Maklerpassus in den Vertrag aufzunehmen ist verständlich und muss akzeptiert werden.“

      In einigen Regionen haben Notarkammern Ratschläge an Ihre Notare gegeben, dass die „Maklerklauseln“ nicht in den Kaufvertrag aufgenommen werden sollen. Dies dient ausschließlich als Hinweis und stellt keine direktive dar.

      Anderen Notarkammern ist der Hinwies allerdings gleichgültig. Es wurde kein entsprechender Ratschlag erteilt und in diesen Regionen werden die Klauseln in der Regel problemlos aufgenommen.

      Dennoch gibt es auch in den Regionen, wo Notarkammern einen Ratschlag in Bezug auf Maklerklauseln getätigt haben, Notare, die diese Vorgabe ignorieren. Sie argumentieren, dass Sie in den Kaufvertrag hineinschreiben, was der Verkäufer und Käufer sich wünschen – denn Sie sind seine Geschäftspartner. Dieses Verhalten hat für die Notare seitens der Notarkammer auch keine negativen Auswirkungen. Die Klausel ist gültig, egal was die Notarkammer sagt.

  4. Müller, am 11.04.2019

    Ich habe jetzt aktuell einen Fall. Der Kunde kam ins Büro zu einem allgem. Gespräch. Wir kamen auf das Thema neue Verkaufsobjekte und haben spontan zwei Objekte angesehen, die ihn interessiert haben. Exposé mit Provisionvereinbarung habe ich ihm gegeben. Nach den Besichtigungen setzte er mich vor meinem Büro wieder ab. Wir verblieben, dass er mir per Mail ein Angebot schickt und ich ihm Unterlagen für die Bank per Mail zukommen lasse.
    Am Folgetag kam die Mail mit Kaufangebot und Zusage der Provisionszahlung. Ich nahm dann in seinem Auftrag mehrere Ortstermine mit Banken war trug alle Unterlagen für die Banken zusammen. Klärte einen Pachtvertrag ab usw. Sprach Kaufvertrag mit dem Notar ab und schickt ihm den Käufer zu.
    Der ursprünglichen Entwurf des Kaufvertrages beinhaltete
    die Maklerklausel inkl. Nennung der Provisionshöhe. Er hat es nicht beanstandet. Die ersten zwei Notartermine hat er aber abgesagt, einmal wegen Krankeit und einmal weil die Finanzierung noch nicht klar war. Beim dritten Termin hatten wir dann einen anderen Notar. Dieser strich einfach die Maklerklausel, weil der Käufer durch eine Hinweis von ihm (Notar) die Frage stellte, habe ich überhaupt einen Maklervertrag abgeschlossen? Ich sagte ja mündlich. Aber der Notar meinte dann, es müsste erst gklärt werden und deshalb streiche er den kompletten Passus. Da mehrere Leute im Raum waren und so schon Unruhe herrschte, wollte ich kein größeres Problem daraus machen. Im Nachhinein bereue ich es. Paar Tage nach dem Notartermin kam Post von dem Käufer, dass er in Widerspruch geht und die Provision nicht zahlt. Widerrufserklärung hätte ich ihm nicht vorgelegt.

    1. Dennis Sabala, am 23.04.2019

      Hallo Herr Müller, Sie sehen selber wie komplex das Thema ist und welche Stolperfallen auftreten können. Herr Wurzel hat es schon beantwortet, dass mit der Widerrufsbelehrung die Provision zustande gekommen wäre. Danke Ihnen für den eigenen Erfahrungsbericht.

  5. Höber, am 11.04.2019

    In einigen Regionen wird es den Notaren von deren Aufsichtsbehörden (angeblich?) untersagt, Maklerklauseln und auch die Höhe der Maklerprovision in den KV aufzunehmen, insbesondere auch, wenn diese Klausel einen Vertrag zugunsten Dritter darstellt. Insofern ist dieser Hinweis „ein frommer Wunsch“.
    Außerdem ist zu beachten, dass dann ggf. für die Maklerprovision auch die Grunderwerbssteuer vom Finanzamt eingefordert wird.

    1. Dennis Sabala, am 23.04.2019

      Hallo Herr Höber,

      in einigen Regionen haben Notarkammern Ratschläge an Ihre Notare gegeben, dass die „Maklerklauseln“ nicht in den Kaufvertrag aufzunehmen. Dies dient ausschließlich als Hinweis und stellt keine direktive dar.

      Anderen Notarkammern ist der Hinwies allerdings gleichgültig. Es wurde kein entsprechender Ratschlag erteilt und in diesen Regionen werden die Klauseln in der Regel problemlos aufgenommen.

      Dennoch gibt es auch in den Regionen, wo Notarkammern einen Ratschlag in Bezug auf Maklerklauseln getätigt haben, Notare, die diese Vorgabe ignorieren. Sie argumentieren, dass Sie in den Kaufvertrag hineinschreiben, was der Verkäufer und Käufer sich wünschen – denn Sie sind seine Geschäftspartner. Dieses Verhalten hat für die Notare seitens der Notarkammer auch keine negativen Auswirkungen. Die Klausel ist gültig, egal was die Notarkammer sagt.

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