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Immobilien im Ausland anbieten: Das müssen Sie als Makler wissen

Auslandsimmobilien

Viele Deutsche begeben sich auf die Suche nach einem Haus oder einer Wohnung im Ausland, um sich den Traum „leben, wo andere Urlaub machen” zu erfüllen. Diese Immobiliensuche ist mit vielen Fragen verbunden. Auch auf Eigentümer, die ihr Feriendomizil vermieten oder verkaufen wollen, kommen viele Aufgaben und Formalitäten zu. Damit ergeben sich für Sie als Makler neue Perspektiven für das Immobiliengeschäft – nämlich die Vermittlung von Immobilien im Ausland sowie die Betreuung von Interessenten, die nach Ihrer Wunschimmobilie im sonnigen Süden suchen. 

Wenn Sie als Makler planen, Immobilien im Ausland zu vermarkten, dort Kunden zu betreuen oder sogar ein Maklerbüro zu eröffnen, gibt es einiges zu beachten. Wir erklären Ihnen in unserem Beitrag, worauf Sie achten sollten, wenn Sie Ihrem Immobiliengeschäft im Ausland nachgehen wollen.

  1. Ist eine Tätigkeit im Ausland das Richtige für Sie?
  2. Welche Besonderheiten gelten in anderen Ländern für den Maklerberuf und das Immobiliengeschäft?
  3. Besonderheiten zum Maklerberuf in Österreich
  4. Maklerberuf und Courtageregelung der Schweiz
  5. Diese Besonderheiten erwarten Sie in Spanien
  6. Voraussetzung und Regelungen für die Maklertätigkeit in Italien
  7. Rechtliche Vorgaben in Kroatien
  8. Entschluss zur Tätigkeit im Ausland
  9. Wie sieht der Alltag eines Immobilienmaklers im Ausland aus?

Ist eine Tätigkeit im Ausland das Richtige für Sie?

Der Gedanke, an einem Ort zu arbeiten, der ein dauerhaftes Urlaubsfeeling verspricht, ist verlockend. Bevor Sie sich jedoch dazu entschließen, Immobilien in Ihrem Wunschland zu vermitteln, sollten Sie sich vorab folgende wichtige Fragen stellen:

  • Wo möchte ich tätig sein? Welches ist mein Wunschland?
  • Kann ich dort Fuß fassen? Passt der dortige Immobilienmarkt zu meiner/n Spezialisierung/en? Kann ich landestypische Immobilien entsprechend vermarkten und vermitteln?
  • Beherrsche ich die jeweilige Landessprache ausreichend? Oder habe ich Partner und/oder Mitarbeiter, die den lokalen Markt kennen und die Kunden in der entsprechenden Sprache betreuen?
  • Brauche ich ein Büro vor Ort? Oder betreue ich meine Kunden (vorerst) von meinem deutschen Büro aus?
  • Welche Rechtsform ist vorgeschrieben? Gibt es eine Genehmigungspflicht? Wie ist die Steuerlage? Welche Anforderungen gibt es in Hinblick auf Versicherungen?
  • Benötige ich einen Befähigungs- oder Qualifikationsnachweis?
  • Und die wichtigste Frage: Bietet die Maklertätigkeit im Ausland für mich langfristige Perspektiven?

Können Sie viele dieser Fragen mit „Ja“ beantworten, ist dies bereits eine gute Voraussetzung für einen neuen Geschäftszweig. Damit dem Maklergeschäft im Ausland nichts mehr im Wege steht, müssen Sie jedoch auch einige rechtliche Themen im Blick behalten und prüfen, ob Sie sich je nach Land gegebenenfalls weiterbilden oder eine bestimmte Qualifikation vorweisen müssen.

Welche Besonderheiten gelten in anderen Ländern für den Maklerberuf und das Immobiliengeschäft?

Getreu dem Sprichwort „Andere Länder, andere Sitten“ müssen Sie besonders über rechtliche Themen informiert sein, da die Reglementierungen je nach Land sehr stark vom deutschen Recht abweichen. So ist es zum Beispiel keine Seltenheit, dass die anfallende Maklerprovision nach einer erfolgreichen Immobilientransaktion deutlich geringer ausfällt als in Deutschland. In den meisten europäischen Ländern ist das Bestellerprinzip zudem gängige Praxis oder auch gesetzlich vorgeschrieben. Aus diesem Grund werden sehr viele Immobiliengeschäfte über einen Makler abgewickelt.

Weiterhin wird von Immobilienmaklern, die in anderen europäischen Ländern tätig sind oder sein wollen, ein gewisser Ausbildungshintergrund erwartet. So müssen Makler, die ihrem Geschäft beispielsweise in Dänemark nachgehen wollen, eine staatliche Fach- und Eignungsprüfung, mehrjährige Fortbildungen oder ein Maklerstudium absolvieren. In Frankreich wird hingegen vorausgesetzt, dass Immobilienmakler neben einem Jurastudium zudem eine Ausbildung bei einem Notar abschließen.

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Europäische Länder und ihre Besonderheiten im Profil

Besonderheiten zum Maklerberuf in Österreich

Maklertätigkeit: Der Maklerberuf in Österreich wird als „reglementiertes Gewerbe“ bezeichnet. Aus diesem Grund wird eine entsprechende Ausbildung vorausgesetzt. Diese kann über eine Befähigungsprüfung oder auch Universitätskurse erfolgen.

Provision: In Österreich richtet sich die Höhe der Maklerprovision nach der Höhe des Kaufpreises und beträgt maximal 4 %. Es ist nicht selten, dass dem Makler beim Immobiliengeschäft eine Doppelrolle zukommt, da er beide Parteien vertritt. Sowohl Verkäufer als auch Käufer zahlen demnach die Hälfte der anfallenden Courtage.

Vermietung: In Hinblick auf die Vermietung von Immobilien gelten in Österreich je nach Immobilienart verschiedene Rechtsgrundlagen, die im Mietrechtsgesetz (MRG) festgehalten sind. So werden je nach Ausstattung beispielsweise vier Wohnungskategorien von den Klassen A bis D unterschieden. Abhängig vom Alter der Wohnung greift der Richtwertmietzins, der den höchstzulässigen Mietzins beinhaltet.

Energieausweis: Der Energieausweis wird in Österreich ausschließlich von ausgebildeten Experten erstellt und muss vom Vermieter oder Verkäufer vorgelegt werden.

Maklerberuf und Courtageregelung der Schweiz

Maklertätigkeit: Ähnlich wie in Deutschland ist die Berufsbezeichnung des Immobilienmaklers in der Schweiz nicht geschützt. Wollen Sie ihrem Geschäft dort nachgehen, ist eine Fachausbildung im Immobilienbereich ausreichend.

Provision: Gemäß dem schweizerischen Obligationenrecht wird die Maklercourtage vom Auftraggeber, also nach dem Bestellerprinzip gezahlt. Je nach Vertragssituation kann der Makler also die anfallende Provision entweder vom Eigentümer oder vom Käufer verlangen. Häufig ist die Höhe der Courtage in der Schweiz Verhandlungssache, da diese gesetzlich nicht geregelt ist. Diese beläuft sich je nach zu verkaufender Immobilie und dem Verkaufspreis zwischen 1,5 % bis 3 %. Ist die Provision jedoch unverhältnismäßig, kann sie auf Antrag von einem Richter herabgesetzt werden. Darüber hinaus kann der Immobilienmakler unabhängig von der Vermittlung der Immobilie auch einen Aufwendungsersatz geltend machen.

Energieausweis: In der Schweiz spricht man vom sogenannten Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK). Dieser kann nur durch zertifizierte GEAK-Experten erstellt werden.

Wertermittlung: Für die Marktpreiseinschätzung von Immobilien kommen in der Schweiz verschiedene Verfahren zum Einsatz: Neben der Realwert-, Ertragswert- und Barwertmethode werden auch die Vergleichswertmethode sowie hedonische Modelle zur Ermittlung des Immobilienwertes genutzt.

Finca

Diese Besonderheiten erwarten Sie in Spanien

Maklertätigkeit: Wenn Sie Ihrem Maklergeschäft in Spanien nachgehen wollen, müssen Sie keine spezielle Ausbildung oder Fortbildungen absolviert haben, da dies gesetzlich nicht vorgeschrieben ist. Sie können sich jedoch in die Kammer der Immobilienmakler (Agente de la Propiedad Inmobiliaria, kurz API) eintragen lassen. Immobilienmakler, die dort gelistet sind, verfügen über Grundkenntnisse im spanischen Immobilienrecht sowie eine Haftpflichtversicherung. Die Eintragung ist jedoch nicht verpflichtend.

Provision und Immobilientransaktion: Außerdem gilt in Spanien das Bestellerprinzip. Die übliche Maklercourtage beträgt dabei zwischen 3 % und 5 % und wird in den meisten Fällen vom Verkäufer übernommen. Käufer, die eine Immobilie in Spanien erwerben, entrichten außerdem eine Anzahlung von bis zu 10 % des Kaufpreises an den Makler. Im Kaufvertrag wird in Anwesenheit eines Notars festgehalten, dass beide Parteien mit dem Immobiliengeschäft einverstanden sind. Um Stolpersteine bei der Transaktion zu vermeiden, sollte ein Grundbuchauszug für die Immobilie beantragt werden, um mögliche Hypotheken auszuschließen.

Energieausweis: Der Energieausweis muss in Spanien bei einem Immobiliengeschäft vom Verkäufer, dem Vermieter oder dem Verpächter vorgelegt werden. Erstellt wird dieser ausschließlich von ausgebildeten Experten wie zum Beispiel Architekten oder Ingenieuren.

Wertermittlung: Die Marktpreiseinschätzung einer Immobilie richtet sich in Spanien nach gesetzlichen Vorgaben sowie den jeweiligen geltenden Verordnungen der Kommunen. Aufgrund von fehlenden Mietspiegeln und der nicht vorhandenen Kooperation von Ämtern ist für die Immobilienbewertung ein Experte mit entsprechender regionaler Fachkenntnis erforderlich.

Voraussetzung und Regelungen für die Maklertätigkeit in Italien

Maklertätigkeit: In Italien ist die Berufsbezeichnung des Immobilienmaklers nicht geschützt. Eine Voraussetzung für ausländische Makler, die in Italien ein Büro eröffnen wollen, ist das Absolvieren eines Kurses in der Landessprache an einer IHK. Außerdem sollten Sie sich als Unternehmen im Handelsregister oder als Einzelfirma im Repertorio Economico Amministrativo (REA) eintragen lassen, da Sie andernfalls keinen Anspruch auf Provision haben.

Provision und Immobilientransaktion: Wer zahlt in Italien die Provision? Grundsätzlich gilt, dass die Maklercourtage auf beide Parteien aufgeteilt wird. Diese bewegt sich zwischen 2 % und 6 % und variiert je nach Region. Werden Sie als Makler sowohl für den Eigentümer als auch den Käufer der Immobilie tätig, werden Sie auch von beiden bezahlt. Ein Alleinauftrag zwischen Makler und Eigentümer ist nicht üblich, daher wird eine Immobilie häufig durch mehrere Makler und zu unterschiedlichen Preisen angeboten. Sind mehrere Immobilienmakler an der Transaktion beteiligt, hat jeder einen Anspruch auf einen Teil der Courtage. Beim Erwerb einer Immobilie wird außerdem ein Vorvertrag geschlossen, der den Kaufpreis beinhaltet und Details zwischen Verkäufer und Käufer regelt. Häufig wird mit Abschluss des Vorvertrags auch eine Anzahlung entrichtet. 

Wertermittlung: Zur Ermittlung des Kaufpreises einer Immobilie sieht der italienische Gesetzgeber zwei Möglichkeiten vor: Den Kaufpreis nach Maß, der sich nach der Quadratmeterzahl richtet, und den Kaufpreis aufgrund der Gesamtheit der Immobilie einschließlich Zubehör.

Rechtliche Vorgaben in Kroatien

Maklertätigkeit: Für die Ausübung des Maklerberufs in Kroatien wird eine Maklerlizenz vorausgesetzt, die man im Rahmen einer speziellen Ausbildung erwerben kann. Nichtsdestotrotz fungieren viele Immobilienmakler dort ohne Lizenz.

Provision und Immobilientransaktion: In Kroatien gilt das Bestellerprinzip. Die Partei, die den Immobilienmakler beauftragt, zahlt eine Courtage in Höhe von 3 %. Eine Immobilie kann in Kroatien zudem von mehreren Maklern zu teils unterschiedlichen Konditionen vermittelt werden. Darüber hinaus ist es üblich, einen Vorvertrag abzuschließen, der als Sicherung für Käufer und Verkäufer dient. Dieser dient als Basis des finalen Kaufvertrags, der in kroatischer Sprache verfasst sein muss. Nach Abschluss des Kaufvertrags wird die Grunderwerbsteuer erhoben und das Grundbuch gesperrt, sodass die Immobilie nicht mehr anderweitig verkauft werden kann.

Weltkarte

Entschluss zur Tätigkeit im Ausland

Ist der Entschluss gefasst, dass Sie dem Maklergeschäft in Ihrem Wunschland nachgehen wollen, sind noch einige Vorbereitungen zu treffen.

Eine der wichtigsten Voraussetzungen für ein erfolgreiches Maklergeschäft im Ausland ist der Auf- und Ausbau eines verlässlichen Partnernetzwerks. In vielen Ländern werden die Immobiliengeschäfte regelmäßig über Kooperationen zwischen Maklern abgewickelt. Die Makler treten zum Beispiel dann in Kontakt, wenn die Wünsche eines Kunden sich auf einen anderen regionalen Markt im Land beziehen und werden entsprechend an einen Maklerkollegen, der mit diesem Markt vertraut ist, vermittelt. Genauso können Ihre Kooperationspartner Ihnen Interessenten vermitteln, die ein Immobilienvorhaben an Ihrem Standort realisieren möchten. In vielen Fällen wird die Provision beim erfolgreichen Abschluss aufgeteilt. 

Darüber hinaus sind Sie aber je nach Zielland auf weitere Dienstleister aus verschiedenen Branchen angewiesen, um Ihren Kunden einen Rundum-Service bieten zu können. Dazu gehören zum Beispiel Anwälte, Notare, Kreditinstitute und Banken, Architekten, Ingenieure oder auch Handwerker.

Machen Sie sich zudem mit den kulturellen Gepflogenheiten vertraut oder melden Sie sich zu einem Sprachkurs an, um Kommunikationsproblemen vorzubeugen. Je nachdem, für welches Land und welche Region Sie sich entscheiden, kommen Sie mit Englisch nicht weiter. Darüber hinaus werden Sie beispielsweise in Spanien mit verschiedenen Dialekten und Sprachvarianten konfrontiert, so zum Beispiel in Städten wie Barcelona oder bestimmten Teilen Mallorcas, in denen Katalanisch statt klassischem Spanisch (Kastilisch) gesprochen wird. Je nach Zielland gibt es zudem besondere Immobilien oder auch bestimmte Bezeichnungen wie beispielsweise Attika in der Schweiz oder Garconniere aus Österreich. Machen Sie sich mit den Begrifflichkeiten vertraut, um auf alle Situationen vorbereitet zu sein. Informieren Sie sich zudem, welche Portale und Websites zur Vermarktung von Immobilien genutzt werden.

Wie sieht der Alltag eines Immobilienmaklers im Ausland aus?

Der Ablauf beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist grundsätzlich ähnlich, dennoch gibt es viele regionale Besonderheiten und Regelungen, die Ihnen teilweise neu sein werden. Sie nehmen weiterhin Ihren Kunden beim Immobilienverkauf sämtliche Aufgaben und Formalitäten ab oder unterstützen potenzielle Immobilienkäufer bei der Suche nach ihrer Wunschimmobilie.

  • Dazu holen Sie beispielsweise Unterlagen ein oder lassen die Dokumente von den jeweiligen Behörden oder Zuständigen ausstellen. Je nach Zielland handelt es sich um andere Unterlagen als in Deutschland.
  • Auch die Betreuung von Kunden gehört zu den täglichen Aufgaben eines Immobilienmaklers im Ausland. Diese reichen von einer individuellen Beratung zum Immobilienvorhaben über die Vermittlung oder die Suche nach einer passenden Immobilie bis hin zur Übergabe.
  • Nicht in jedem Land führen Makler die Immobilienbewertung selbst durch. Um gegebenenfalls eine fundierte Wertermittlung durchführen zu können, sollten Sie bestens mit dem regionalen Immobilienmarkt vertraut sein. Je nach Zielland kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz. 
  • Für die passende Finanzierung oder auch den Umbau einer Immobilie greifen Sie auf Ihr umfangreiches Partnernetzwerk zurück und stellen Kontakte her.
  • Im Rahmen von Immobilienbesichtigungen, die oft mit einer weiten Anreise verbunden sind, sind Sie oder Ihre Mitarbeiter ständig unterwegs. Lassen Sie sich bei den Besichtigungsterminen mit Interessenten nicht negativ beeinflussen, wenn diese beispielsweise Aspekte der Immobilie bemängeln. Der Bau von Immobilien weicht besonders in südlichen Ländern stark von den deutschen Standards und der Qualität ab und dauert oftmals länger. Außerdem weisen Immobilien im Ausland oft eine schlechtere Energiebilanz auf oder sind nicht modernisiert. Bleiben Sie professionell und heben Sie stattdessen die positiven Eigenschaften der Immobilie hervor. 
  • Neben dem Kundenkontakt sowie der -akquise kommen auch administrative Aufgaben auf Sie zu: darunter zum Beispiel die Mitarbeiterführung, das Marketing oder die Auseinandersetzung mit rechtlichen Themen und Versicherungsfragen des jeweiligen Landes.
  • Auch nach dem Kauf- beziehungsweise Verkaufsabschluss sind Sie weiterhin Ansprechpartner für Ihre Kunden, falls diese noch Fragen haben.

onOffice unterstützt Sie auch im Ausland

Auch wenn Sie Ihrer Maklertätigkeit im Ausland nachgehen, ist onOffice an Ihrer Seite. Mit unserem Mehrsprachen-Modul können Sie beispielsweise Angaben und Freitexte von Immobilien direkt in mehreren Sprachen hinterlegen und mit einem Klick in 50 fremdsprachige Portalen übertragen. Auch mehrsprachige E-Mail-Vorlagen versendet unser System automatisch in der korrekten Sprache des Empfängers. Intern ist die Sprache der Software-Oberfläche anpassbar. Mit dem Mehrsprachen-Modul gestalten Sie außerdem Ihre Website in mehreren Sprachversionen.

Mit unseren Teams in Österreich, Italien, Spanien, Kroatien, England und der Schweiz sind wir für Sie da. Gerne beraten wir Sie individuell und verhelfen Ihnen mit unserer innovativen Softwarelösung zum erfolgreichen Maklerauftritt.


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